基于角色扮演模拟游戏的容积率交易政策可行性研究——以上海奉贤区为例

《Journal of Social Computing》：Exploring Policy Feasibility Using Social Simulation Games: A Case Study of Floor Area Ratio Trading in China

　　本研究针对中国现行行政性容积率(FAR)控制导致的资源分配低效问题，通过设计社会模拟游戏，探索市场导向的FAR交易政策可行性。以上海奉贤区18个住宅地块真实数据为基础，构建包含开发商和FAR银行中介的角色扮演实验。结果显示：市场化FAR交易可使容积率利用率提升29%，平均房价下降，土地价值分配更优化。该研究为城市规划领域引入市场机制互补行政管控提供了创新方法论支持。

　　

在中国快速城市化进程中，容积率（Floor Area Ratio，简称FAR）作为总建筑面积与用地面积的比例关系，一直是政府调控土地资源分配的核心指标。然而现行自上而下的行政控制体系存在明显弊端：开发商申请FAR调整需要经历长达7-8个月的审批周期，这种僵化管理不仅导致资源配置效率低下，更催生了违规调整容积率等寻租行为。如何突破传统行政管控的局限，建立更灵活、高效的土地使用机制，成为城市规划领域亟待解决的难题。

面对这一挑战，浙江大学张梦婷研究员团队在《Journal of Social Computing》发表了一项创新性研究，首次将角色扮演模拟游戏方法应用于容积率交易政策可行性评估。该研究基于上海奉贤区南桥板块18个住宅地块的真实数据（2014-2019年），设计了一个包含18名开发商和2名FAR银行中介的模拟交易平台，通过多轮迭代实验验证市场驱动型FAR交易的实际效果。

研究团队采用社会模拟这一基于代理建模（Agent-based Modeling，简称ABM）的方法论突破，构建了信息对称和完全竞争的理想市场环境。参与者需要在动态反馈机制中进行FAR单元（以0.1为增量）交易，交易价格被限制在基准值的±10%范围内。这种"人在回路"（human-in-the-loop）的设计使得研究人员能够观察真实决策行为，捕捉传统模型难以模拟的复杂互动。

关键技术方法主要包括：首先选取空间同质性和市场对等性双重过滤标准的18个住宅地块作为研究样本；其次建立FAR与房价的量化关系模型，通过二阶曲线拟合得出价格公式P=85?492-18?782×FAR+1692×FAR²；最后设计多轮决策循环机制，每轮包含需求登记、交易协商和收益计算等环节，并通过动态指标反馈引导参与者调整策略。

4.1 参与者与游戏过程

实验发现参与者的专业背景显著影响交易行为。社会科学和工程背景的学生在56分钟的游戏过程中表现出更高的风险承受能力，交易频率比专业人士高出62%。游戏初期即出现开发商计算最优解的行为，第20分钟产生首笔交易请求。值得注意的是，部分未完全理解规则的开发商被FAR银行中介利用，导致购买价格偏高，而一些开发商则通过私人合作获得超额利润。

4.2 整体游戏结果

模拟交易结果显示，与交易前相比，9家开发商收益增加，8家收益减少。虽然开发商总收入下降100.1亿元，但银行和企业税后总收入达到315亿元，超过初始企业总收入。关键指标变化显示：平均FAR从2.2提升至2.5（增幅29%），平均房价从5.2×10⁴?RMB/m²降至5.0×10⁴?RMB/m²。这表明通过开发权交易实现了土地资源的更高效配置。

5 讨论

研究证实了在市场理想条件下，FAR交易能够平衡空间利用与经济效益。但现实中的信息不对称和市场结构差异仍是重要挑战。学生参与者与专业人士的行为差异显著：前者倾向于理论驱动的实验策略，后者更关注投资回报率（ROI）最大化。模拟时间框架（60-120分钟）对模拟实际开发周期存在局限性，这些发现最适用于具有地块同质性的第三波城镇化城市。

6 结论

该研究创新性地证明了市场化FAR交易机制在提升空间资源配置效率方面的潜力。通过社会模拟方法，为传统政府主导的容积率管制提供了市场互补方案。研究建议政策制定者考虑采用市场激励与监管保障相结合的混合模式，在促进土地集约利用的同时确保公平性。这一方法论不仅适用于城市规划领域，也为其他复杂社会系统的政策设计提供了可借鉴的评估框架。